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存量房时代来临该买新房还是二手房? 同读一本

发布时间:2020-01-22

  2.免费获得本期价值58元的同读好书《冯仑:买房这些事儿》,购买后请点击文末阅读原文处填写收货地址。【点击此处,购买会员】

  前几天,58同城、安居客联合发布的《2019-2020年返乡置业调查报告》显示,2020年有68.6%的人打算回老家买房子(包括家乡城市及家乡省会城市),这个数据比2019年高了近16%。其中,新一线城市重庆、成都、西安、武汉、苏州、杭州、南京是返乡置业的热门选择。

  报告中还有一个比较有意思的数据,想在工作城市买房子的人从2019年的38%下跌到了今年的29.8%,不想买房的人则从9.3%减少到了1.6%。

  可以看出,今年大家对于返乡置业的期待有所提高,一部分本来不想买房、本来想在工作城市买房的人将目光投向了价格相对友好的家乡城市。那么,如何挑出一套合适的房子,把辛苦赚的血汗钱都花在刀刃上呢?

  今天,小巴给大家推荐的书叫做《冯仑:买房这些事儿》。作者冯仑是万通集团的创始人,也是一位有意思的“斜杠青年”,拥有法学博士学位的他,用做学问的方式研究商业和地产,被称作“地产思想家”“学者型开发商”。

  在这本书中,他不仅一针见血地指出了选房买房的秘诀,也思考了“到底要不要买房”这个发人深省的问题。下面,我们就来看看这位房产大咖的观点。

  根据宏观经济的研究,当人均GDP达到8000美元时,温饱问题基本解决,住宅市场趋向饱和。而目前,我国的人均GDP超过1万美元,从整体来看,住宅市场供应量已经饱和。

  如果一个城市卖出的二手房数量超过新房,那么就说明这个城市的楼市饱和,进入存量房时代,房价上涨动力减弱。

  北京就是一个很好的例子。据我爱我家000560股吧)、中原房地产发布的数据显示,2019年北京成交的新房数量为6.96万套,二手房成交量则超过前者2倍,为14.5万套。从房价来看,2019年与2018年几乎持平,甚至还下降了0.56%。

  房子是给人住的,一个城市的人口流入多,对房子的需求量就大,同时还会带动周边的消费、娱乐、就业等等。香港赛马会官方网唯一为什么一些收缩型城市的房子价格只有几万却卖不出去?原因在于人口流出率太高,经济在走下坡,房子没人接盘。

  这些年,越来越多的城市开启了“抢人”模式,值得注意的是,各个城市的落户优惠中都会提到的一点:高学历、高技术、创业型人才可以优先落户,并给予福利和补贴。

  为什么要“抢人”却又“挑人”呢?因为这些人可以创造更多的社会价值和就业机会,给城市带来更多的经济效益与社会效益,反过来助推城市吸引更多的人。

  这一点,毋庸置疑。一个城市的经济发展模式好,经济增速快,房价自然也会水涨船高。可以看到,目前以高新技术、互联网生物医药、金融为产业重心的城市房价都在上涨。

  十年前,如果问你买新房还是二手房,也许你会毫不犹豫地选择“买新不买旧”。不过如今,楼市发生了巨大转变,一方面是存量房时代的到来,新房供给少还要排队摇号,另一方面二手房齐全的配置也让刚需家庭动心。

  新房or二手房,到底该怎么选择?冯仑从购买成本的角度,总结出了6条选房指南。

  不论买哪种房,你都需要交税,在同等房款下,二手房的税要超过新房。新房要交契税、公共维修基金和物业费,二手房则要交契税、个人所得税、增值税、物业费,以及一笔额外的中介费,价格一般为总房款的1%~3%。

  新房的首付是比较好计算的。比如在上海,购买首套房的首付是不低于35%,二套房的首付是不低于50%,首付可以直接算出来。但是二手房的首付就不一样了,在二手房的交易过程中,如果实际成交价低于专业机构的评估价,那么贷款部分只能按评估价计算,剩余差价也需要在首付中补足。

  新房的产权年限,住宅为70年,公寓为40年,而二手房则会短一些。这个年限不仅会影响居住时长,还会影响贷款年限,如果一套二手房只剩15年产权,那你最多只能贷15年,月供就会变高。

  新房是“买未来”,二手房是“买现在”。新房就是一张白纸,不仅内部装修是空白的(除了精装房),小区的外部建设也比不上成熟的二手房,不确定因素大。如果你是刚需,马上就要结婚,或者孩子马上就要念书,那么二手房就是一个不错的选择。

  新房还贷从楼盘封顶后开始,有几个月的缓冲期,二手房则从过户的次月开始还贷。

  新房的定价是政府批准的,不会涨价,也不会轻易降价。二手房市场则是一个自由市场,如果你碰上个急于套现的房主,很有可能谈下一个合适的价格。不过也要注意,二手房的交易流程比较繁琐,存在房东违约、假房源等风险。

  在这本《冯仑:买房这些事儿》里,冯仑这位“地产思想家”也提出了一个哲学派的思考,就是我们真的要买房吗?

  一提到房地产,很多人就觉得不幸福。没房的人不幸福,因为收入追不上房价。有房的人也不幸福,眼看着房子升值,但好像和自己没什么关系……因为他的家庭名下只有这一套住房。

  正如冯仑所说的,现在年轻人的幸福程度太低了。这个原因出在哪?其实,对于买不起房的人来说,踏踏实实地租房也是一种选择,现在长租公寓市场发展良好,部分城市开始实行租购同权,如果将眼光投向世界,你甚至可以花二三十万在美国、北欧、西班牙新西兰买一个小岛当岛主。

  当我们在讨论买房的时候,我们在讨论什么?事实上,大部分人买房的初心是为了幸福感、自由度和安全性,但是现在大部分人都因为房子,走得很辛苦。

  很多时候,我们因为房子而束手束脚,忘记生活的本质。冯仑提出的这个哲学性思考“要不要买房”,其实就是想让读者明白:不论你是选择买房、卖房、换房还是当个潇洒租客,不论你是选择留在一线城市,还是返乡置业,都不要忘记初心,不要因为房子而丢掉幸福。



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